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广州二手房参考价杀到,二手市场过热或是诱因

时间:2021-09-02     人气:3977     来源:乐居网广州     作者:admin
概述:重锤出击、规范广州二手市场,通知指出,为更好落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,现就建立二手住房交易参考价格发布机制:......

余震不断、广州二手房参考价杀到,砍掉2021年涨幅

特别“惊”喜!

小编也想不到,来自金九的第一份“惊”,是来自广州住建局公布的《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》以及其首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格。

重锤出击、规范广州二手市场,通知指出,为更好落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,现就建立二手住房交易参考价格发布机制:

一、成交活跃的热点区域,以住宅小区为单位,在过去一年二手住房网签成交价格基础上,综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素,形成二手住房交易参考价格;

二、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查,不得发布价格虚高的二手住房房源。

01

二手冰封期席卷

前车之鉴,深圳在今年2月份率先成为全国首个发布二手房指导价的城市,颁布了全市3595个住宅小区的二手住房成交参考价格;而随着各个商业银行跟进将其作为按揭贷款的参考依据,市场观望气氛骤起。

据克而瑞市场监测,深圳二手住宅成交量也进入冰封期,从1月份的7452套下降至近3个月的3000余套。(口径:普通住宅+别墅)

其中,7月单月深圳二手房网签均价仅3002套,剔除春节月2月份,该成交量为近5年深圳二手成交新低。不仅如此,深圳二手房均价也迅速从今年开头的7.2万/平,跌落到7月的6.1万/平。

有了“前例”,再加上目前广州的住宅一二手成交占比约等于五五开,所以本次广州二手参考价政策一出,产生波动是在所难免的。

对此,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓点评表示:

目前来看,广州发布的首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格与深圳情况类似,很多楼盘的参考价格同样只有当前市价的7到8折左右,如果同样应用到银行的按揭贷款业务当中,势必对广州的二手住房交易产生重大冲击,这在当前房贷利率提高、房贷审批周期大幅延长的背景下可谓雪上加霜,市场调整和行业调整在所难免。

02

二手市场过热或是诱因

为何广州会紧接着深圳,被政府调控、清算呢?

其实,在半月前已埋下伏笔;8月中旬,国家统计局发布了2021年7月份70个大中城市的二手房售价,其中广州二手住宅售价同比涨幅12.2%,再次被推到涨幅第一的显眼位置。

确切来说,这并非广州二手市场第一次惹眼,自去年年底开始,广州二手房似乎推入了高潮,售价同比涨幅不断攀升,其中在今年5月份涨至13.5%,近两月有微微回落,但也保持在7月份的12.2%。

除此之外,致使广州出手调控的原因之二---二手市场交投异常活跃;

克而瑞数据显示,除了去年一季度受疫情影响、二手交投网签受阻、成交量下降,自复工后,去年二季度迅速恢复往期市场水平。

在去年6月份,广州二手房网签成交量再次突破万套规模,达到12297套,而这般亮眼的数据也仅在2017年上半年出现。

之后犹如脱缰野马、“拉不住”,7月份12643套、8月份15390套、9月份14039套......

剔除今年春节的2月份,万套成交的魔法跨度了近一年;

直到今年6月份,由于广州二手房增值税2变5、各大银行二手房贷批复周期长、新房限价导致一二手倒挂等综合因素,6月份二手成交量下降到8070套;7月份略有反弹、也仅录得8894套网签!(备注:克而瑞统计周期为一个完整月)

另外,由广州市房地产中介协会统计2021年8月(统计周期为7月26日至8月25日),从整体情况(中介促成+自行交易)来看,广州全市二手住宅共网签8535宗和82.17万平方米,环比分别下降4.23%和3.10%。

综上所述,广州二手市场交投的“凶”、以及市场售价攀升之“狠”,或是本次通知出台的主导诱因。

而在广州二手成交已经开始调整的情况下,本次通知的出台势必雪上加霜。

03

参考价回到一年前

作为纳入《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》的96个楼盘,分别来自天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五区;其中天河区54个楼盘、黄埔区23个、番禺区8个、海珠区7个、越秀区4个。

克而瑞整合各个楼盘近两年成交价,发现目前各个楼盘公布的交易参考价基本在今年的市场成交价的70%-80%左右,与2020年全年的单盘成交价较为接近。

整理统计到,在首批96个楼盘中,近七成的参考价,与其2020年的二手成交价对比变化在-10%-10%左右,其余楼盘涨跌微大。

04

余震发酵中

总结来说,广州本次的二手房交易参考价新政一出,买卖双方观望情绪疯长!

对于业主,参考价走低,代表房子增值空间压缩、表示不开心;对于买方,虽说博弈天平向买方倾斜,但是面对房贷批款难、利率高等拦路虎也不轻松。

这意味着,接下来广州二手房交易量很可能急速萎缩!

对于以交易佣金为业务的中介行业而言,没有交易就没有收入,新的生存大考验或将开始。(据广州市房屋交易监管中心显示,截至2020年广州全市已有4088家中介服务机构和115907名从业人员建立了信用档案。)

就在发稿前,最新市场消息显示,贝壳、链家等网站已开始下架部分楼盘的二手房成交数据!通知的余震还在持续发酵中...

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示:

对于行业而言,地方主管部门发布二手房参考价是今年才有的“新生事物”,会否成为未来行业的常态目前尚不得而知。房地产调控已经进入深水期,综合第二轮土拍各地纷纷从供给侧着手限地价、限房价,今天多个城市对二手房交易价格进行预期管理似乎也在情理之中。

不管如何变化,至少有一点是明确的:在“房住不炒”的大政方针下,未来商品住房一定会更多地回归居住属性,它的投资属性会被弱化,“炒房致致富”的故事正在远去。

 

文章来源:克而瑞

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  • 提高站位强化措施
    不折不扣做好交办案件办理

      8月31日,广州市委书记张硕辅到市生态环境局,检查督导中央生态环境保护督察组交办案件办理情况,部署下一阶段支持配合中央督察有关工作。市领导潘建国、边立明参加。

      张硕辅强调,抓好中央督察组反馈问题的整改落实,是深入学习贯彻习近平生态文明思想和中央决策部署的关键举措,是加强生态文明建设的有力行动,也是重要政治任务。各级各部门要进一步提高政治站位,把抓好整改落实作为做到“两个维护”具体行动,切实增强责任感使命感紧迫感,坚持问题导向,强化责任担当,不折不扣做好交办案件的办理及整改工作,做到反应快速、处置得当、回应及时,以扎实的整改成效推动高质量发展。要认真做好交办案件办理。坚持严的标准、采取硬的手段、树牢实的导向,建立问题台账和任务清单,把整改任务细化分解到具体辖区、具体单位、具体任务,能够立即解决的要即知即改、立行立改,一时解决不了的要拿出施工图和时间表,下大力气推进解决每一个问题,确保一抓到底、整改彻底。要及时做好群众诉求处理反馈。按照“突出重点、统筹兼顾,应收尽收、统一办理”的要求,坚持每日一调度、每天一督办,畅通12345热线、110热线、信访投诉、网信等群众诉求反映渠道,针对涉生态环境保护的线索和问题,全面加强综合研判,主动加快推进整改落实,切实做到问题早发现、早整改。要不断完善工作机制。健全市领导对口联系区的工作机制,对重点案件和线索采取发函、约谈、现场督办等方式加强督导检查,强化市协调联络组及各专项工作组与各区、各部门的沟通协调,确保指令快速下达、措施快速到位、问题快速收集、信息快速反馈。要狠抓责任落实。各区要坚决扛起属地责任,相关部门要履行好行业主管责任,充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用,做到突破一批难办案件、化解一批重点积案、解决一批老百姓关注的突出环保问题,不断巩固我市生态环境保护成果,切实增强群众的获得感幸福感安全感。

    阅读全文
  • 广州,终于对二手住房市场出手了。

    8月31日晚,广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(下简称《通知》),通知自2021年8月31日起执行。

    《通知》明确建立二手住房交易参考价格发布机制,房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构,应将二手住宅交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。广州市住建局还公布了首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格,全部低于10万元/㎡。(详细价格,可见下文)

    二手房参考价出炉后,高价房源将会被下架?二手房价不可能再上涨了?二手房成交量明显下滑?商业银行如何应对贷款?……且来先看看,市场各方有何动作?

    01

    市场各方最新动态

    二手房信息发布平台

    截止发稿前,在贝壳、链家等二手房信息发布平台 ,这96个热门小区的房价信息并没有大改变,10万/㎡+的房源比比皆是。

    (截图来源:贝壳)

    对此,贝壳相关工作人员对搜狐焦点表示,关于二手房指导价细节仍在内部消化中,接下来,纳入名单的热门小区房价将以参考价在网站呈现。对于超出参考价的房源,还需一定的时间进行技术处理。 此外,有细心的网友于今天下午发现,贝壳二手房页面已抹去成交价一栏,仅展示参考挂牌均价。

    (截图来源:贝壳)

    中介工作人员

    01

    相关政策刚刚出台,不管是中介人员,还是业主,都需要有消化的过程。

    02

    所谓深圳的那套卖“假名画”会否在广州上演,这个有待时间考究。

    03

    二手房参考价影响更多的是贷款额度。很多人给不起首付,应该会转到新房市场。因天河、黄埔参考价楼盘居多,对于一些想在这些区域置业的购房者,预期短期内的观望客会转移到增城。

    04

    预计接下来的一段时间,一手房短期内看房的比较多,但本来考虑买市区的购房者,会慢下来,继续观望。

    05

    “金九银十”两个月,就是看谁先熬不住谁就会降价,一二手房都一样!二手房参考价的出炉,更多利好买新房的刚需。

    (截图来源:网络)

    银行

    民生银行相关工作人员表示该行广州地区二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行;在孰低的基础上,再按照借款人的家庭名下住房套数、征信按揭记录、婚姻状况、收入水平等限购限贷政策要求核定贷款成数和贷款金额。

    举个例子,如市民购买的为首套房,交易的房产评估价为105万元,网签合同的交易价为100万元,该行按揭贷款最高金额为100万元的七成即70万元。

    工商银行目前已暂停放款。部分原定今日放款,但被列入名单的小区房源也已被临时叫停。招商银行表示,政策刚出台,目前还没有收到最新的指导方案。农业银行亦表示目前还没有接到通知,有可能会按照指导价进行批贷。

    业内人士

    乐有家营销副总裁 王佳乐认为,二手房指导价,响应国家发展方向,有利于控制房价涨幅过快,控制杠杆以及金融风险。首批列入名单的小区属于整体广州涨价过快过高的社区,作为控制对象也是合理的。目前短期客户群体局部地区会出现观望,但因为广州刚需客占大部分,是否影响扩大还要看持续的政策与反应。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,广州建立二手住房交易参考价格发布机制,不是短期调控要求,而是长效机制建设的必然。“二手房监管的长效机制的重要内容就是监管系统和参考价,这是二手房调控的基础设施和平台。”地产经济学家邓浩志提到二手房指导价政策最早出自深圳,其后深圳又升级为二手房全面限价政策,最近国内已有10余个城市效仿,虽均没深圳版本严厉,但影响也是明显的。广州之前也有传跟进,所以不算特别意外,也是落实房住不炒的相关举措。……

    02

    首批参考价小区,最高降价约8.2万/㎡

    细看此次广州市住建局公布的首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格。96个小区中,覆盖天河区54个、黄埔区23个、番禺区8个、海珠区7个、越秀区4个。显而易见,仅天河区,已占据其中的半壁江山。

    (点击图片查看大图)

    对比官方交易参考价、二手房信息发布平台参考价,两者间差距不小。据搜狐焦点监控链家二手房报价数据,14个小区均价降幅达40%或以上;48个小区均价降幅达30%或以上;92个小区均价降幅达20%或以上;95个小区均价降幅达20%或以上;1个小区的均价降幅在10%以下。在均价降幅TOP10的小区中,有7个小区位于天河区,2个小区位于黄埔区区,1个小区位于越秀区。可见天河区小区楼盘降价尤为凶猛。

    粤海丽江花园、凯旋新世界、中海花城湾等项目均价降幅明显,接近腰斩。如地处天河区珠江新城的粤海丽江花园,链家二手房参考均价为125947元/㎡,相比官方62974元/㎡的交易参考价格,高了62973元/㎡,降幅达50%。

    (来源:链接二手房)

    位于番禺区的广地花园降幅最低,降幅仅有8.9%。官方参考价显示,该小区二手房参考价格为24176元/㎡,而链价二手房参考均价为26527元/㎡,相较之下差别较小。

    (来源:链接二手房)

    此时,也许有人好奇二手住宅交易参考价格,究竟怎么定的?《通知》提到,以住宅小区为单位,以过去一年小区范围内二手住房的网签成交均价为基础,综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素,形成该小区二手住房交易参考价格。已发布的小区交易参考价格未来会结合实际适时更新。

    接下来,随着市场的发展,也许会有更多的小区纳入名单。

    03

    二手市场或陷入冰封?

    进入2021年以来,在“房住不炒”的定位下,广州楼市调控政策不曾停止,整体市场成交量价明显“回归理性”。当下的广州楼市,土地有最高溢价率限制,新房有备案价管制,二手房有交易参考价格机制,正进入“政府定价”模式。

    (来源:网络)

    就本文讨论的“二手房参考价”,该政策的出炉,并不意外。

    今年4月,广州发文全面加强新建商品住房价格备案管理,二手房的监管必然不会落下。

    今年6月,易居研究院统计数据,全国70个城市中,二手住房价格指数超过5%的共有25个城市,广州以13.2%的二手住房价格指数涨幅居首。当时,25个城市中,已有4个城市落实了二手住房参考价制度。

    如今政策正式出台,接下来,广州二手房市场会如何走?或许我们可参考首个推行二手房参考价格制度的深圳。

    深圳中原研究中心显示,今年6月该城市二手房成交套数仅为2575套,环比下滑14.9%,成交面积为23.7万㎡,环比下降14.1%。

    (来源:网络)

    再来看一组数据,深圳二手房成交量低于2575套的月份,除了2011年持续5个月的低迷成交,第二个新低是2008年10月,即便受黄金周叠加全球金融海啸影响,仍有2476套的成交量。今年6月(2575套)是第三低,也就是说,不算春节的成交的话,2575套是8年来最低的月度成交。可见其政策威力之大。至于广州,只能静待时间给出答案。

    04

    买家首付压力或大幅上涨,置业机会在哪?

    “刚需族”,楼市购买力最真实的群体

    乐有家研究中心数据显示,今年上半年,广州85%都是刚需改善型需求的购房者。

    (来源:乐有家)

    此次天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五大区域部分热门小区列入参考价名单,必然导致部分业主放缓出售节奏。

    同时,小狐君必须提醒大家的是,若二手房严格按指导价放款意味着,买家的首付压力或大幅上涨。

    比如一套1000万的房子,以前评估价是1000万,二套首付5成,买家需要拿出500万。

    而现在评估价500万,买家五成首付是250万,但因为业主还是要卖1000万,那么剩余的500万,或需要买家在短期内支付完成,这样买家的首付,就升到了750万。

    压力是显而易见的。

    乐有家营销副总裁 王佳乐也提出对于本身购买天河北,或珠江新城等标的较高社区的购房群体,本身就是5-7成首付或一次性付款。对于这批客户而言,暂时是观望,但不会因为首付问题而放弃购买。

    (来源:网络)

    如急需置业的购房者,不妨转战其他未限制或者限制不多的增城、南沙、从化、荔湾、花都、白云、番禺等区域或者是转战新房市场。

    至于大家关心未来的房价走势问题,来看两组数据:

    《广东省第七次全国人口普查公报》显示,广州市常住人口年均增速高于全国的0.53%和全省的1.91%,继续保持全省人口总量第一大市的地位。

    乐有家研究中心数据显示,广州一二手住宅每年交易量约20万套,交易量稳居大湾区前列。

    (来源:乐有家)

    经济发展水平高、人口净流入大,住房需求势必不断增多。面对未来继续新增的购房人群,你认为广州楼市发展趋势会如何?

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