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二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年,如何判断所购住房的楼龄?

时间:2021-06-11     人气:4227     来源:搜狐焦点广州站     作者:admin
概述:6月9日起开始实施,有效期为5年。《通知》指出,公积金贷款期限不超过30年;二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年。......

广州住房公积金管理中心于6月8日正式发布《广州住房公积金管理中心关于印发广州住房公积金个人购房贷款实施办法的通知》(下简称《通知》),6月9日起开始实施,有效期为5年。《通知》指出,公积金贷款期限不超过30年;二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年。借款人的贷款期限最长可以计算到借款人法定退休年龄后5年,且最高不得超过65岁。并增加了持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工贷款的规定,以及增加明确不予贷款情形。

人才购房同享公积金贷款

值得关注的是,最新《通知》支持人才引进,只要符合人才购房要求,持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工,享有广州市户籍缴存职工待遇。数据显示,黄埔人才购房比例约为10%。人才购房能享公积金贷款福利,可吸引更多的人才、人口落户广州。

同时,对由政府安置或自主择业的军队转业干部,公积金中心优先提供住房公积金贷款。

相比此前的政策,最新办法增加不予贷款情形,以防范贷款风险。其中,别墅、独立成栋住宅、仅购买住房部分产权份额(共有产权住房除外)类物业,都不可以公积金贷款。

月供不超过家庭收入50%

《通知》明确,公积金贷款月供不超过申请人家庭收入的50%。

新政对个人住房公积金的可贷款额度做出三大项要求,同时符合要求时方可获得贷款。一是不高于公积金缴存账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数;二是不高于广州市住房公积金贷款最高额度;三是不高于购房总价款×(1-最低首付比例)。

贷款年限从20年提高到30年

在贷款期限上,新规从过往规定的20年提高到30年。二手房贷款期限与楼龄之和,也从之前的不超过40年,调至不超过50年。贷款期限最长可以计算到借款人法定退休年龄后5年,不得超过65岁。两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的,以贷款期限最长的计算。

需要注意的是,购房人不属于同一个家庭的,住房套数按购房人各自所在家庭名下住房套数多的一方的套数计算。这一新政严厉的打击“深房理”式的众筹买房。

算笔账

月供利息可省千元

以一套楼龄20年的二手房为例,公积金贷款100万(夫妻二人最多贷款100万),利率为3.25%,之前最多可贷款20年,每月需还5672元;现在可贷款30年,每月需还4352元,月供可减少1320元。少供部分主要在“月供本金”体现,月供利息起步一样,随着年限的增加逐渐减少。总利息多了约20.6万,年限多了10年,本金逐渐增多到30年还本。

热点问答

新政下二手房公积金可贷额度如何算

问:购买二手房时如何计算住房公积金贷款可贷额度和应支付的首付款?

广州市住房公积金管理中心答(下同):举例说明:假设小李未婚且单独购房,申请住房公积金贷款时,名下无房且无贷款记录,依据当前政策最低首付款比例为30%。其购买二手房时,房屋买卖网签合同成交价为200万元,核查(评估)价为190万元。根据第十一条第(三)款,其住房公积金可贷额度不高于:190万×(1-30%)=133万元,需支付的首付款不低于:200万-133万=67万元。最终可贷额度结合第十一条其他规定经审核后确定。

问:申请住房公积金贷款时,可以合并计算配偶或者共同购房人的收入吗?

答:申请人的配偶、共同购房人、共同购房人的配偶如在申请人申请住房公积金贷款时在广州市正常缴存住房公积金的,在计算家庭总收入时,可以合并计算其个人收入。缴存职工收入按以下标准认定:住房公积金缴存基数未达本市当时缴存基数上限的,其个人收入以缴存基数为准;缴存基数达上限的,其个人收入以其缴存基数和工资两者之间的较高值为准,工资以缴存职工在公积金中心登记的数额为准。

问:如何判断所购住房的楼龄?

答:主要通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质机构出具的房屋核查(评估)报告综合判断住房楼龄。

案例:小张2021年购买二手房并申请住房公积金贷款,公积金中心获取的信息如下:网签合同显示建筑时间为1990年,房产证测绘时间显示1998年,核查(评估)报告显示楼龄21年,则公积金中心依据上述时间中最早的1990年认定该套房屋楼龄为31年。

问:多人共同购房的,如何计算住房套数?

答:如购房人单独购房或者同一个家庭的成员共同购房,则住房套数为家庭中所有成员(购房人本人、配偶、未成年子女)各自名下的住房套数之和;如果购房人不属于同一个家庭的,住房套数按购房人各自所在家庭名下住房套数多的一方的套数计算。

案例1:A与配偶名下各有一套住房,其未成年子女名下无住房。现A与配偶共同买房,A个人申请住房公积金贷款,则家庭住房套数为A、配偶、未成年子女各自名下住房套数之和,即两套。当前住房公积金贷款申请属于购买家庭第三套住房,不符合贷款条件。

案例2:B与其朋友C名下各有一套住房,两人的配偶和未成年子女均名下无房。现B、C共同买房,B个人申请住房公积金贷款。则计算家庭住房套数时,B家庭和C家庭住房套数均为一套。当前住房公积金贷款申请属于购买第二套住房。

案例3:D家庭名下无房,其朋友E家庭名下有2套住房。现D、E共同买房,D个人申请住房公积金贷款。则当前住房公积金贷款申请属于购买第三套住房,不符合贷款条件。

新政亮点

新政支持人才引进

广州住房公积金个人购房贷款实施办法上一次颁布是在2018年2月。广州市住房公积金管理中心对新政策进行解读,指出新旧政策最大的变化有四方面:

●支持人才引进。在符合广州市人才购房政策前提下,增加持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工申请住房公积金贷款的,享有广州市户籍缴存职工待遇。

●增加对转业军人优先提供住房公积金贷款的规定。异地缴存时间以及退役军人在军队缴存时间可以和本市缴存时间合并计算。

●增加不予贷款情形,防范贷款风险。包括:房屋用途为别墅、房屋为独立成栋住宅、仅购买住房部分产权份额(共有产权住房除外)。

●二手房贷款最长期限参照其他公积金中心和商业银行规定,由20年调整至30年,楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年。

专家观点

利好老城区老旧二手房成交

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,此次新规除了第三套房、没有结清等原有不予贷款的情形外,本次新规又新增了购买别墅、独立成栋住宅等不予贷款的情形,再次明确公积金贷款优先保障刚需的特征。

“公积金贷款的利率比商业贷款要优惠很多,它的福利性和保障性注定了必须对使用人群有所限制”。肖文晓认为,新规提出二手房贷款最高年限调整至30年,楼龄加贷款年限调整至50年,主要是在二手房楼龄增长以及房价上升的背景下,希望通过延长贷款年限,降低市民的月供门槛和购买压力,支持已经在广州超过半壁江山的二手房交易。肖文晓认为,这对于市民购买二手房的时候选用公积金是有帮助的,“特别是老城区那些楼龄比较旧的二手房”。

在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来,此次新政有利于刚需人群购房,有利于外来人才购房。新规公积金贷款更规范,使用更严格。“短期看,符合资格的人数会有所减少,贷款额度也将有所降低”。其认为,新规对广州楼市影响不会太大,但短期会令炒楼者失去住房公积金这个资金来源。

来源:南方都市报

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  • 2021年6月10日,黄埔区第七次全国人口普查数据公布。分别公布了全区常住人口情况、各镇(街)人口情况、人口性别构成情况、人口年龄构成情况、人口受教育情况、城乡人口和流动人口情况。数据显示,截至2020年11月1日零时,黄埔区常住人口达126.44万人。相较于2019年,增长率达到9.83%,相信这个增长率能领跑全广州了。户籍人口方面,略有波动。2016年至2019年户籍人口占常住人口比例逐年增加,而到2020年第七次人口普查时,户籍人口占常住人口比例下降超过了3个百分点。

    全区共有家庭户478199户,集体户55848户,家庭户人口为1074870人,集体户人口为189577人。平均每个家庭户的人口为2.25人,比2010年第六次全国人口普查的2.50人减少0.25人。十年来,黄埔区人口发展呈现与经济协调发展的新特点、新情况。我发现了5个有意思的现象。

    01

    南北分布不平衡,科学城职住平衡

    注:常住人口包括:居住在本乡镇街道且户口在本乡镇街道或户口待定的人;居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人;户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作学习的人。不包括居住在区内的港澳台居民和外籍人员。

    黄埔区17个镇(街)中,常住人口最多的是云埔街道,达到208636人;常住人口最少的是的九佛街道,只有21342人。

    从街道占地面积来说,这两个街道相差不大,但常住人口差了将近10倍,这也反映出云埔街道职住平衡性较高,住房需求也最为旺盛,九佛街可开发性非常大。

    云埔街行政范围,面积46.01平方公里,下辖14个居委会,户籍人口7.6万,常住人口约20.9万。

    楼盘扎堆的云埔街开源大道沿线,入住率高。

    虽然现在喜欢划片区,比如生物岛片区、黄埔港片区、科学城片区、知识城片区。但作为民间个人,又是居住在老黄埔的我来说,我还是喜欢在看数据时,将老黄埔和老萝岗进行一番对比。

    南部临江的老黄埔片区9个街道,常住人口约58.26万人;

    中部的原萝岗片(也可说是科学城片),5个街道(联和街+萝岗街+长岭街+云埔街+永和街),常住人口约55.10万人;

    北部的知识城片区两街一镇(龙湖街+九佛街+新龙镇),常住人口约13.06万人。

    三大片的人口分布,整体呈现南北严重不平衡状态。其中,知识城作为已开发10年的新城区,2020年常住人口仅13万人,户籍人口10.68万人。

    知识城南起步区 李剑锋/摄

    这几年,知识城人口增长情况如何?公开数据显示,知识城两街一镇拆分前的原九龙镇,2017年该镇的常住人口为108575人。

    也就是说,知识城在过去三年来,常住人口仅增加约2.2万人。距离知识城原规划人口50万人,还有相当大的距离。

    而中部的科学城片区,经过20多年发展,已趋成熟。特别是近五年来,科学城产城融合,楼盘崛起,加上原有雄厚的产业,以及产业优化提质高质量发展,职住平衡,呈现产业与人口齐头并进之势。

    科学城新貌 图/贾自豪

    02

    人口密度低,抢人是长期任务

    合理的城市人口密度,关系着城市经济与社会等各方面的发展。城市人口密度过大或者过小,都不好。从投资和减少交通量的角度来讲,城市人口密度是越高越好。但也有个限度,太密了,居住条件就会变差,人们不可能容忍太拥挤的生活环境,这样就有一个人口密度最佳值的问题。那究竟多少合适呢?业内一般认为,城市人口密度保持在每平方公里1.5万人左右,应该是较为合理,也较为舒适的范围。黄埔区各街道面积与户籍人口

    数据显示,黄埔区2020年的人口密度为2612人/平方公里。而广州市的数值为:2512人/平方公里。其他几个重点区域:越秀区30729人/平方公里、天河区23272人/平方公里、白云区4703人/平方公里、南沙区1604人/平方公里。对比发现,黄埔区的人口密度高于全市平均水平,但相比市中心天河、越秀等区,则差距相当大(以10倍计)。这说明黄埔区还有很大的人口承受空间。

    具体从黄埔区三大片区(老黄埔、科学城、知识城)来看,又有明显差别。剔除掉一些边角山地、村居,黄埔观察不完全统计,三大片核心区域的人口密度,大致如下:老黄埔核心[鱼珠街(不含广园快速以北广本厂)+大沙街(不含姬堂)+黄埔街+文冲街(不含广石化)+红山街]:面积约34平方公里,常住人口约32万人,人口密度约9412人;

    老黄埔核心大致范围。一家说法,仅供参考

    科学城核心[联和街(不含广汕路以北的联和社区、广深高速以南玉树片)、萝岗街、云埔街火村社区+刘村社区、长岭街水西社区+长平社区]:这一片区山头遍布,剔除掉山地,建城区面积大约60平方公里,常住人口约40万人,人口密度约6667人;

    科学城中心区大致范围。一家说法,仅供参考。

    知识城核心(广河高速以北至九佛市场,创新大道与九龙大道之间):面积47.61平方公里,常住人口67390人,人口密度约1415人。其中,知识城南起步区,依托现有楼盘新成立的4个社区(凤凰湖社区、天韵社区、幸福誉社区、腾飞社区),面积共约5平方公里,现有常住人口约3.5万人,人口密度约7000人。这一小片区的人气,开始上升。老黄埔核心(所谓鱼珠片)和科学城核心,开发周期均超过二三十年,公共配套相对成熟,是黄埔区内人口密度较高的区域。近几年,这两个区域的人口承受力开始逐年增加。这从早晚高峰期的交通拥堵,已有直观感受。

    巨变前夜的老黄埔核心 图/贾自豪

    但按前面说的最佳人口密度值(1.5万人/平方公里)来衡量,在不牺牲居住舒适度的前提下,老黄埔核心与科学城核心,仍有2-3倍的人口增量空间。众所周知,人的因素,已成为制约黄埔区特别是科学城、知识城这种新城区,布局高品质商业最为突出的痛点和短板。只有人口密度达到合适的区间,才能支撑起商业的繁荣,以及城市骨架快速扩张。缺人,引人,必将是黄埔区未来较长一段时间的重点任务。

    03

    年轻化程度高,人口红利仍在

    从全国来看,低龄、老龄人口比例增加,各年龄人口增速呈现“哑铃状”。可喜的是,黄埔区尚未进入老龄化社会。与2010年第六次全国人口普查相比,0-14岁人口的比重提高4.04个百分点,15-59岁人口的比重下降5.79个百分点,60岁及以上人口的比重提高1.75个百分点,65岁及以上人口的比重提高1.16个百分点。

    低龄人口、老龄人口比例增加,青壮年人口比例下降超5个百分点。作为青壮年的一份子,我现在十分担心退休年龄还得延迟,直接将青壮年年龄从59岁变成64岁!当然,国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%,或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。这说明,黄埔区还未进入老龄化阶段。特别是黄埔区高品质宜居宜业环境,吸引了大批育龄人口,少儿人口数量和比重呈现较大幅度的回升。0-14岁人口提高的比重,是60岁及以上人口提高比重的2.75倍,说明黄埔区劳动年龄人口及后备力量充足,人口红利仍较长期继续存在。而从各街镇的数据来看,0-14岁人口比例排名前三的分别为新龙镇、长岭街、九佛街,紧随其后的是龙湖街。前面提到云埔街道常住人口数量最多,其15-59岁人口比例为77.48%,在全区各街镇中居于第六位。人口多、年轻化程度高的云埔街道,相信对住房的刚性需求也非常旺盛。该片区的小户型刚需房,应该都能快速找到接盘人。

    04

    男女比例失衡,有迹可循

    经常在各种报道中,看到当前比较严峻的人口问题之一,是男女比例失衡。我一直没有切实的体会。

    黄埔区七普人口性别构成情况,也有这种苗头。

    数据显示,黄埔区男性人口为699706人,占55.34%;女性人口为564741人,占44.66%。总人口性别比由2010年六普的120.79上升为123.90,比全市高11.92个百分点。

    虽然变化没有特别明显,但也需要引起重视。

    从各街道的数据中发现,男女比例失衡排名前三的分别为永和街(139.48:100)、红山街(138.85:100)、穗东街(137.43:100);排名最后三名的分别是黄埔街(103.61:100)、文冲街(107.40:100)、龙湖街(108.35:100)。

    单身男同胞们,看了这组数据有没有明白什么?

    05

    人才引进有效果,高学历人口比例提高

    黄埔区、广州开发区作为广州最具活力的科技创新之区,也是广州在全国“抢人”的急先锋,全面贯彻落实人才优先发展战略和创新驱动发展战略。

    2019年以来,黄埔陆续出台“金镶玉”系列人才政策,在全国刮起了人才“龙卷风”。

    黄埔观察独家获悉,2020年黄埔区人才入户总数为5792人,是2016年的7.8倍,占户籍人口净增长数,从2016年的4.13%,增长至2020年的15.20%。

    2016-2020年黄埔区人才交流服务中心接受全日制毕业生规模

    另外,从黄埔区七普人口数据中,也可以看出成效显著。

    全区常住人口中,拥有大学(指大专及以上)文化程度的人口有37.76万人,每10万人口拥有大学文化程度的人口为29864人。

    与2010年六普相比,这一人口比重由15.33%提高到29.86%,大学以上文化程度人口比重增长近一倍,每10万人口拥有大学文化程度的人口比全市平均水平多2587人,比深圳全市平均水平多1015人。

    具体在区内分布来看,拥有大学文化程度人数占比前四名的分别为:长岭街、文冲街、黄埔街、龙湖街。

    其中,长岭街0-14岁在全区各街镇中排第二,受教育程度高、新生儿多,这给长岭居释放出教育腾飞的希望。

    此外,知识城核心区所在的龙湖街,0-14岁人口占比在全区各街镇中排第四,看样子能在教育方面和长岭居竞争一番。

    近年来,黄埔区社会经济发展持续向好,第二产业不断转型升级,科创领域发展在全市领先,战略性新兴产业规模持续扩大,吸引越来越多的人来到黄埔区,并在此安家落户。

    来源:黄埔观察

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  • 大洋网讯 6月10日,广州市白云区举行2021年民办小学电脑摇号仪式。参与摇号的民办学校有52所,参与摇号的学生数多达13546人,均比往年有大幅增加。摇号结果将在白云区人民政府网公布。摇号中签的学生于6月21日—23日在广州市义务教育学校招生报名系统上进行录取确认,6月26日民办小学新生注册。

    昨日,民办小学招生摇号所使用的软件由第三方设计,确保“公正、公平、公开”。摇号使用的电脑均由公证处提供,摇号系统在单机不联网的状态下进行。摇号程序共设计了七个环节,分别是同步系统导出原始数据、导入数据、检验数据、电脑摇号、导出数据、打印结果、签名确认。

    每一个环节都透明公开,白云区教育局领导、白云区教育局纪检监察人员、区人大代表、区政协委员、各教育指导中心代表、校长代表、区公证处公证员代表、媒体记者、家长代表到场全程监督见证,其中部分环节由监督代表们亲自操作。

    从去年起,白云区民办小学招生,原则上面向白云区招生,无寄宿条件的民办学校不得跨区招生,有寄宿条件且确有跨区招生需求的民办学校,其跨区招生计划由属地教育指导中心初核后报区教育局,再报市教育局核准,跨区招生计划原则上不超过30%。对报名人数超过招生计划的民办义务教育学校,其招生计划通过电脑派位方式随机录取。

    白云区人大代表孔结开去年和今年都参加了民办小学的摇号仪式,很有感触:“去年45间学校、11670名学生参加摇号,今年参加摇号的学校增至52所,报名学生增至13546人,说明白云区的民办学校办学质量越来越好了,也受到更多家长朋友的认可。”

    文/广州日报·新花城记者:汤南、谢泽楷 通讯员:党英伟、郑久华

    图/广州日报·新花城记者:庄小龙 通讯员:郑久华

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