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买二手房甩掉中介,买卖双方另行订立房屋买卖合同,这样合理合法吗?

时间:2021-05-11     人气:302     来源:大洋网     作者:admin
概述:找中介看二手房,看好后甩掉中介,买卖双方另行订立房屋买卖合同,这样合理合法吗?......

大洋网讯 找中介看二手房,看好后甩掉中介,买卖双方另行订立房屋买卖合同,这样合理合法吗?

在广州市番禺区,一家被“跳单”的中介为此告上法院索赔,要求支付中介费以及违约金。法院会支持吗?记者今日了解到,本案经番禺法院审理后,最终支持了该中介的诉求。

基本案情:中介被“跳单”告上法院索赔

2019年3月20日,在原告链某广州分公司居间下,卖方与被告陈某、李某签订《存量房买卖合同(链某版)》。同日,买卖双方分别作为甲方与乙方链某广州分公司签订《居间代理服务合同》,约定基于乙方为甲方提供的居间服务,并促成签订《存量房买卖合同(链某版)》,卖方同意向乙方支付房地产咨询及买卖代理费24900元,买方同意向乙方支付房地产咨询及买卖代理费20000元。

不料,2019年3月28日,卖方与陈某、李某签订《解除合同协议书》,双方协商一致同意解除此前签订的《存量房买卖合同》及相关补充协议。

2019年3月28日下午,卖方又与陈某、李某办理网上交易手续并签订《存量房买卖合同》,落款日期为2019年4月25日,房价款约定为166万元,选择自行交割的方式交割房款,并于2019年4月25日向房管局提交广州市不动产登记申请表,申请办理不动产过户登记。

获知买卖双方私下又进行交易的情况后,链某广州分公司为此向法院起诉陈某、李某,请求判令支付佣金及违约金。

此外,链某广州分公司就本次居间交易纠纷另行起诉了卖方。

链某广州分公司控诉,《存量房产买卖合同(链某版)》及《居间代理服务合同》合法有效,其作为居间人已履行义务促成交易。然而,被告无故不履行合约,其行为已构成违约,造成其严重损失,依法应承担违约责任。

面对控诉,买方辩称,因链某广州分公司不同意修改双方居间合同内关于居间服务费的付款时间与次数并签订补充协议之缘故,经多次协商无果,遂决定解除合同。而且,由于卖方前期在多家中介公司放盘,在另一中介公司居间下,双方到另一中介公司另行订立房屋买卖合同,居间费买卖双方共计1万元。

法院判决:买方支付中介费2万元及违约金

究竟买卖双方另行订立房屋买卖合同的行为是否属于“跳单”行为?

本案经番禺法院审理后,判决被告陈某、李某向链家广州分公司支付代理费20000元及违约金。

法院指出,本案中,被告陈某、李某声称其与卖方均不同意在网签前全额支付佣金,经协商未果与卖方签订《解除合同协议书》,并以解除合同为由要求链某广州分公司不再跟进。但在解除合同后,陈某、李某与卖方另行签订《存量房买卖合同》,另行签订的合同中,房款总金额、首付款及按揭金额等均与《存量房买卖合同(链某版)》一致,买卖双方在不到半个小时内,完成退付定金及再次支付定金的过程,且于解除合同不到一个月内即向房管局提交广州市不动产登记申请表,完成了不动产过户登记,足以说明陈某、李某与卖方协议解除合同并非各方真实意思表示,而仅仅是为规避中介代理费。

虽然陈某、李某抗辩由于卖方前期在多家中介公司放盘,双方在另一中介公司居间下另行签订房屋买卖合同并支付佣金,但未能提供证据证实该中介公司同时也掌握了案涉房屋的房源信息,以及合理解释该中介是如何同时获知买卖双方信息的,故对于其上述抗辩理由,法院不予采纳。

法官说法:买卖需诚信,“跳单”不可取

近年来,随着二手房交易需求的增加,房产中介行业迅猛发展,交易中“跳单”问题频发。“跳单”行为一般是指房屋买卖合同的双方在通过房产中介公司的居间服务选定房源或与买卖双方取得联系后,为规避或减少佣金,又通过其他中介公司或买卖双方直接完成交易的行为。

在法律层面,如何认定是否构成“跳单”?番禺法院民三庭一级法官余珣指出,认定是否“跳单”的关键主要有4点:①中介机构的委托权限,是一般代理还是独家代理;②中介机构是否提供了房源信息或成交机会,并且积极履行居间义务;③委托人是否利用了中介机构提供的房源信息、交易机会等条件,却绕过中介机构直接与卖方签约;④委托人是否存在以期达到不支付或少支付中介费的恶意目的。

余珣指出,“反跳单”条款具有存在合理性。房屋交易市场中最有价值的资源在于意向房屋的地理位置、户型以及房主联系方式等各种信息。一般情况下,买房人在签署“反跳单”条款之前或者之后,已经享受到一定的居间服务,通常获得了有关意向房屋的基本信息。如果允许买房人利用中介机构提供的信息购买房屋而不支付相应费用,对中介机构来说并不公平。虽然买房人有权利自主选择中介机构,但并不能排除其在享受到居间服务后应承担的给付相应报酬的义务。

依据2021年1月1日开始实施的《中华人民共和国民法典》第七条规定,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。本案中,法院根据诚实信用原则依法判决买家向居间人支付代理费及违约金,阐释了“坚持诚信为先,保障利益衡平”的司法理念,对当事人不讲诚信、违背契约精神的行为予以否定和坚决遏制。

文、图/广州日报.新花城记者章程 通讯员倪丽珠

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  • 大洋网讯 2021年5月10日0时至24时,广州市新增境外输入确诊病例1例。

    截至2021年5月10日24时,累计报告境外输入确诊病例790例、境外输入关联病例28例。累计出院775例,尚在院治疗43例。

    截至2021年5月10日24时,累计报告境内确诊病例349例。累计出院348例,累计死亡1例。

    2021年5月10日0时至24时,新增境外输入无症状感染者7例。

    新增1例境外输入确诊病例情况

    男,35岁,中国籍。5月4日从约旦出发,先后乘坐EK904、EK362航班于5月8日飞抵广州入境,海关采样后按全程闭环管理程序转运至隔离点。反馈新冠病毒核酸阳性,即转广州市第八人民医院隔离治疗,经CT检查和专家会诊,诊断为新冠肺炎确诊病例。

    新增7例境外输入无症状感染者情况

    新增境外输入无症状感染者1:女,29岁,中国籍。4月24日从孟加拉国乘坐BS325航班于4月25日飞抵广州入境,按全程闭环管理程序转运至隔离点。隔离期间检测新冠病毒核酸阳性,即转广州市第八人民医院隔离治疗。

    新增境外输入无症状感染者2:男,31岁,中国籍。

    新增境外输入无症状感染者3:女,23岁,中国籍。

    新增境外输入无症状感染者2、3入境行程相同。5月8日从阿联酋乘坐EK362航班于当日飞抵广州入境,海关采样后按全程闭环管理程序转运至隔离点。反馈新冠病毒核酸均为阳性,即转广州市第八人民医院隔离治疗。

    新增境外输入无症状感染者4:男,19岁,中国籍。5月1日从阿联酋乘坐EK362航班于当日飞抵广州入境,按全程闭环管理程序转运至隔离点。隔离期间检测新冠病毒核酸阳性,即转广州市第八人民医院隔离治疗。

    新增境外输入无症状感染者5:女,4岁,中国籍。5月6日从沙特阿拉伯乘坐SV884航班于当日飞抵广州入境,按全程闭环管理程序转运至隔离点。隔离期间检测新冠病毒核酸阳性,即转广州市第八人民医院隔离治疗。

    新增境外输入无症状感染者6:女,31岁,中国籍。4月25日从柬埔寨乘坐9C8530航班于当日飞抵广州入境,按全程闭环管理程序转运至隔离点。隔离期间检测新冠病毒核酸阳性,即转广州市第八人民医院隔离治疗。

    新增境外输入无症状感染者7:女,16岁,中国籍。5月6日从乌克兰出发,先后乘坐KL1382、CZ308航班于5月8日飞抵广州入境,海关采样后按全程闭环管理程序转运至隔离点。反馈新冠病毒核酸阳性,即转广州市第八人民医院隔离治疗。

    文:广州日报·新花城记者伍仞 通讯员穗卫健宣

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  • 大洋网讯 记者从市应急管理局了解到,广州石化拟在原油综合加工能力不变的条件下投入148亿元改造,通过“拆旧换新”升级工艺,实现生产更清洁、安全更可靠、排放更严格等目标,改善广州石化周边环境,并带动氢能源等高附加值下游产业发展,提升油品质量。

    淘汰部分上世纪七八十年代的老旧小装置

    近日,广州石化技术改造项目的环评报告完成批前公示。根据环评报告,作为华南地区最大的石油化工企业之一,广州石化在“十三五”期间开展了一系列环保治理工程,到2020年累计环保投资47.6亿元,污染物排放浓度远低于国家标准和地方政府要求。二氧化硫、氮氧化物、烟尘、VOCs、COD、氨氮、石油类污染物排放量比2015年削减62%、20%、73%、39%、54%、96%、94%。2020年排放水平处于国内行业领先,外部环保投诉较2015年下降93%。

    环评报告指,虽然广州石化安全环保已基本达到国内一流水平,但部分指标与国内外领先水平仍有差距。广州石化部分老旧小装置始建于上世纪七八十年代,装置运行时间长,生产规模偏小,工艺技术相对落后。

    市应急管理局介绍,广州石化拟投入148亿元,在原油综合加工能力不变的条件下,通过升级改造,对部分老旧装置关停拆除、备用调整,对现有生产厂区进行加工流程优化和技术提升、节能减排改造,实现工艺更先进,生产更清洁,安全更可靠,排放更严格的总体目标,大幅降低运行风险,提高运行效率。

    市应急管理局表示,本次改造主要内容为拆除现有芳烃抽提等10余套高耗能、低效能装置,新建渣油加氢等5套高安全、高附加值装置。储运和热力管网、给排水、供热供风、供电和凝结水回收等公用工程配套改造。

    排放总体削减,带动高附加值下游产业

    改造完成后,广州石化原油加工规模维持1275万吨/年不变,降低废水、二氧化硫排放量,降低石油焦的加工量,实现“焦不出厂”,减少运输环境的污染,改善广州石化周边环境。

    项目实施后,三废排放实现减排,其中废气中二氧化硫可减排11.82%,氮氧化物减排4.99%,烟尘(颗粒物)减排6.34%,VOCs(挥发性有机物)减排33.74%。外排废水减排25%,COD、氨氮、总氮总量分别减排25.24%、28.35%、23.88%。

    同时,产品结构将优化,石油焦产品、沥青产品大幅降低,多产高端聚丙烯、聚乙烯等清洁产品,油品质量将再次升级,将提供更多氢能源,工厂将向“无异味”“无废”方向升级。届时,广州石化将改造成园区化、智慧化、集约化新型石化基地。

    社会效益方面,环评报告指,项目建成后,可为市场生产出更加清洁的燃料产品和高端聚合新材料及氢气资源,为地方发展高附加值下游产业提供清洁的原材料。同时,由于设计中采取了更加洁净的原料和先进可靠的清洁工艺技术,源头减少外排污染物,加上减排控制措施,项目污染物排放将低于国家最新的标准要求。项目建成后产生的“三废”污染物,经过妥善处置后将实现排放总体削减,预计不会对周围环境产生不利影响,不会改变该地区环境的质量等级。

    直接经济效益方面,环评报告显示,广州石化近5年实现工业总产值2934亿元,上缴利税842.78亿元,实现利润159.52亿元。本项目建成投产后,年均增量营业收入35.3亿元,年均增量总成本费用10.2亿元,年均增量净利润49.3亿元,新增投资的税后投资回报期为8.44年(含建设期3年),具有较高的经济效益和较强的抗风险能力,投资回报期短,对地方国民经济发展也将作出贡献。

    市应急管理局表示,该工程时间要求紧,工程技术复杂,工程作业量大,安全风险高。按照“我为群众办实事”的目标要求,市应急管理局成立工作专班,全面开展“我为企业办实事、解难题”活动,把广州石化安全绿色高质量发展技术改造工程作为重点,全面助力广州石化升级改造工作,推动广州石化建成园区化、智慧化、集约化新型石化基地。

    为高效推动工程进展,由广州市应急管理局、黄埔区应急管理局、文冲街道和相关专家组成的工作专班定期研商、调度、推进建设项目立项、安全条件论证、装置拆除管理工作,并提供危险化学品专家指导服务,及时一一回应企业关心的问题。目前,广州石化安全绿色高质量发展技术改造工程项目正在稳步推进。

    (广州日报全媒体记者李天研 通讯员穗应宣)

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