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广州天河东莞庄路终于要拓宽?附近放盘量普遍不多

时间:2021-05-09     人气:272     来源:乐居网广州     作者:admin
概述:多年无果!天河东莞庄路终于要拓宽?最新回复来了......

  “真的堵,从来不走那儿。”

  “谁走谁知道”

  “必经之路,被堵得不敢出门。”

  “长期吐槽,没得救~”

  “20年前更可怕,以前还有逆行和逆向调头。”

  一个小小的随机调查,引发众多车主市民吐槽的这条路,正是位于天河区的东莞庄路。

  拓宽道路,缓解拥堵,呼吁多年无实质进展,但最近似乎有了新动静!

  5月7日,天河区政府官网公布了一封人大代表建议答复的函,正是针对广州市人大代表、广州市第三公共汽车公司B6线长段安春所提出的《关于加快推进东莞庄路拓宽建设的建议》,而制定的相关回复。


不过,根据这份回复,拓宽工程虽有迹可循,但要先搞定片区内的旧改征拆,似乎并非短期内能够得到解决的。

我们具体来看看——

  #1

  答复函称,规划东莞庄路南起广园快速路,北至能源路,长度约为2.18公里,其中广园快速路—东莞庄公交车站段,长约1.08公里,规划宽度40米,未按规划建设,现状为双向两车道;东莞庄公交车站—阳光城项目段,长约600米,规划宽度26米,其中约350米属于阳光城项目代征代建,目前部分完成建设,阳光城项目至能源路段长约500米,规划宽度40米,未按规划实施建设。


目前东莞庄路沿线小区入住居民日益增多,早晚高峰经常性出现交通拥堵,主要拥堵点位于东莞庄南段位置(广园快速路—东莞庄公交车站段),该路段拓宽迫在眉睫。

关于道路拓宽的建设情况,答复函中主要讲到了3点:

  1.根据广州市城市建设维护工作市区分工,东莞庄路大部分路段(1.58公里)属于市负责实施范围。(大部分不属于管辖范围,不做解释)

  2.剩余由天河区负责实施的250米道路中,大部分道路位于南海机器厂及新光厂用地范围内,存在大量需征拆建筑,目前两地块用地权属单位均有意向进行三旧改造,通过三旧改造并由项目开发单位负责代建道路,才具有拓宽建设的可行性。(也就是说,征拆完不成,拓宽就无从谈起)

  3.为保障东莞庄路人行通行安全,天河区已对现状道路上电杆进行迁移,完善交通标志标线,同时协调阳光城房地产开发公司退让路段中段施工围蔽,并协调供电部门对路位上变压器进行迁改下地。(很明显,这属于“缓解”类措施)


答复函中还提到,为优化东莞庄路与广园快速路路口的交通环境,市交管部门于2015年1月实施了路口7:00-20:00时段禁止北往南直行的措施,试运行后,进一步优化调整禁行时段为每天7:30-10:00、16:00-20:00,2019年6月又根据交通流变化取消非工作日禁直行措施。在逐步优化调整下,该区域交通运行达到预期,区域南北向交通得到激活,东西方向通行效率得到提升。

不过,从普通市民车主的声音来看,满意度还有提高空间。

除了拓宽东莞庄路,再插播一条好消息。今年2月,天河区发改委公开了一份《关于东莞庄二横路南延线工程项目建议书的复函》。其中提到,为提高路网连通度,缓解路网及节点交通拥堵,满足市民出行需求,原则同意东莞庄二横路南延线工程项目建设。

据介绍,东莞庄二横路南延线市政道路南起广园快速路,北至东莞庄二横路,规划等级为城市支路,规划道路红线宽15米,路线全长约210m,设计速度20km/h,路面结构形式采用沥青混凝土路面。项目估算总投资2403.95万元。

  #2

  除了道路拓宽工程,答复函还提到了东莞路的地铁建设进展。目前广州市新一轮轨道交通线网规划成果已纳入《广州市国土空间总体规划(2018-2035)》,并上报国家审批,其中轨道交通20号线初步考虑沿东莞庄路敷设并设置站点。

答复函中表示,该线路经国家发改委批准同意后,相关建设单位将开展该线路的工程可行性研究,天河区将配合市相关单位,结合沿线经济社会发展、城市规划、交通需求、工程条件等因素,对线路的最终走向、车站设置方案等进行深入研究。

前文中提到,交通拥堵的一个重要原因,是东莞庄路沿线小区居民日益增多。这里的确是小区密布,光二手住宅就有东莞庄花苑、侨英花园、九洲海誉居、农垦总局大院、嘉逸花园等等,放盘量普遍不多。

位置靠近华工五山校区的富力院士庭,价格跨度很大,链家放盘单价区间在4.5-8.3万元/㎡。暨大华文校区隔壁的侨英花园体量比较小,链家放盘单价区间在4.9-7.3万元/㎡。而位置靠近银河烈士陵园的嘉逸花园,明显价格低了不少,链家放盘单价区间在2.9-4.9万元/㎡。


富力院士庭部分房源,来源:链家

一手新盘则有阳光城•当代檀悦MOMΛ,将推出建面约90-140㎡三至四房住宅产品,具体均价及开盘时间待定。

 

文章来源:乐居

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  • 海鸥公路扩建工程新进展!

    5月6日,番禺区交通运输局发布《关于征求S296(海鸥公路)扩建工程土地和房屋征收补偿安置方案(征询意见稿)公众意见的公告》。其中提到,征收农民集体所有土地的补偿标准暂按30万元/亩。

    让我们具体来看——

    根据这份方案,项目征收范围是S296(海鸥公路)沿线范围内土地、房屋征收、青苗及地上附着物;征收补偿安置对象为对征收范围内的土地、青苗及地上附着物拥有所有权或使用权的单位或者个人。

    征收农民集体所有土地的补偿标准暂按30万元/亩(包括土地补偿费、安置补助费,不含青苗和地上附着物的补偿费)执行,最终按本工程征收土地公告上的征地补偿标准进行结算。如项目在办理用地报批过程中 广州市、番禺区人民政府出台相关奖励政策和标准,则另行签订补充协议进行补偿。

    大家最关心的 房屋的征收补偿安置方式有两种:

    一. 货币补偿(弃产)方式被补偿人选择货币补偿(弃产)的,按照被征收房屋的 重置价+区位补偿价,给予一次性货币补偿(弃产)。

    二.复建安置(回购 安置房)方式被补偿人选择复建安置的,采取补偿与复建安置分开的方式,先按照被征收房屋的重置价给予补偿,再按条件核定复建安置 指标后由被补偿人以安置房回购价选房安置。

    那么,房屋补偿标准又是怎样的呢?

    被征收房屋每 平方米的补偿标准,按照分类划分等级的重置价进行补偿。(见下表)对于补偿标准低于1800元/平方米的房屋,按1800元/平方米予以补偿。

    不过,并不是所有房屋都可以拿到完全补偿。按照规定,有以下3种情况之一的,将按完全 产权补偿额予以补偿:

    1.持有房屋合法权属证书的房屋,按证载建筑面积予以补偿。

    2.已办理合法报建、改建手续、取得信息牌或经备案的房屋,按现状房屋中的准建建筑面积部分予以补偿;超出部分建筑面积按照1200元/平方米补偿材料费,但政府及相关部门认定不予补偿的除外。

    3.1987年1月1日前建成的无产权证房屋,按现状房屋的建筑面积补偿。

    而有些房屋,则按完全产权补偿额的95%予以补偿:

    1987年1月1日至本项目内土地发布 征地预公告或项目内土地发布建设通告日期间建成的房屋,符合备案条件,建房用地经村委会及属地镇(街)认定作为住宅用途并能提供相关依据的,按现状房屋中符合当时我区 村民房屋建设标准的建筑面积予以补偿;超出部分建筑面积的按照1200元/平方米补偿材料费,但政府及相关部门认定不予补偿的除外。

    复建安置则按照保障物权、一户一宅、人均保底的原则进行。即,有合法产权的被征收住宅房屋均可核定复建安置指标。对没有合法产权住宅房屋以及拥有未建住宅用地的被征地农民,严格按照“一户一宅”原则核定复建安置指标。对居住条件较差的村民和无房户给予保底指标。

    复建安置指标为安置房的建筑面积(单位:平方米),被补偿人可凭经核定的复建安置指标以回购价购买安置房。

    此外,本项目内土地发布征地预公告或项目内土地发布建设通告日期之后建设的房屋或加建的部分,或者是经政府及相关部门认定不予补偿的房屋,将不予补偿。

    省道S296(海鸥公路)北起海鸥大桥,南至广州打捞局石楼基地,路线全长约12公里,起点北段约2公里为现状4车道,其余约10公里为现状2车道。这条道路也是目前 海鸥岛上唯一的贯通全岛的交通主通道。

    由于岛上居民车辆普及、游客车辆剧增以及 南沙大桥通车等因素叠加,造成海鸥公路交通拥堵,事故多发,给岛上交通管理和村民生活带来极大影响,因此需要进行扩建。目前,海鸥公路附近二手盘有碧波楼、碧翠楼、莲花楼、碧海楼。

    番禺海鸥公路 图源:链家买房

    其中碧波楼在售建面约67㎡两三房, 均价约12000元/㎡;碧翠楼在售建面约57-67㎡两房,均价约13000元/㎡。

     

    文章来源:乐居

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  • 2021年4月,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为16025宗,环比3月同期(10132宗)环比上涨6.74%,同比大涨78.6%,成交再度升至16000宗的高位水平。主要原因在于大批客户集中抢先在4.21当天网签,避免新政调控给买家带来的置业成本增加。

    据了解,4月21日单日网签量超2000宗。价格方面,本月二手网签均价为30985元/平,环比上周基本持平。

    广州中原研究发展部认为,4月新政调控过后市场主要有以下几方面特征:

    (1)市场需求减少,观望客增多。本轮新政虽旨在进一步挤压房地产投机客户的生存空间,但对于刚需购房客户而言亦存在一定“误伤”。促使客户观望情绪加重,新增购房客数量减少。据监测显示,本月中原新增客户数量、带看量环比3月分别下降3.5%、6.6%。预计后市新政会持续发酵,届时需求将进一步下滑。

    (2)业主搁置放盘计划,市面上新增盘源减少。在调整政策出台后,业主供应积极程度明显下降,不少购房时间不足5年的业主搁置出售计划,而部分购房超过5年的业主亦打算观望后市形势,再决定报价策略。因此,据监测显示,本月中原录得的新增盘源量环比上月下降10%左右,周均放盘量不足千宗水平。

    (3)客户分流至一手楼市。在近期出台的新政来看,对于一手整体“杀伤力”较二手市场低。加上,4月份一手市场供应大增,近10175套房源进入市场,客户可选择性增多。促使不少二手购房客户转投一手市场。

    01.番禺接棒海珠成交跃升榜首,从化跌幅居前

    从各区成交情况来看,本月从化、花都、黄埔三区跌幅最为明显,分别成交427宗、1302宗、747宗,环比4月同期分别下降25.5%、6.1%、8.3%。另外,本月番禺市场需求同样活跃,本月共成交2397宗,环比上涨16.7%,成交排名稳居首位。

    02.天河区:东圃盘源稀缺,需求活跃度下滑

    本月天河二手网签宗数(自助网签+中介网签)为1944宗,环比上涨0.7%。据广州中原研究发展部监测发现,本月天河区天河北、后天河北等教育资源相对雄厚的板块成交活跃度较高。其中天河北板块主力盘以侨怡苑、天誉花园为主。4月成交均价分别为102188元/平、80583元/平。另外,本次调控政策轮番收紧虽旨在打击房地产投机行为,但对于刚需客户仍有不少“误伤”。据广州中原研究发展部调研了解到,一向以刚需为主的东圃板块本月在4.21调控出台后,新增客户数量明显减少;不少原本有置业意愿的购房客户转为观望态度,待市场走向明朗后再做买房计划,而且现有效盘源十分紧缺,部分不足5年的盘源已经暂缓出售,放盘量减少5%左右。因此,近期东圃板块成交出现萎缩,成交量较3月有所下滑。但目前仍处于供不应求状态,整体价格依然保持相对稳定状态,议价空间未有明显扩大。

    03.越秀区:新政过后,市场需求下滑,价格并未出现明显变动

    2021年4月,越秀区共成交(自助网签+中介网签)为1492宗,环比上涨10.6%。目前区域活跃板块以东风东板块、北京路板块为主。其中,北京路板块4月成交均价为62017元/平。其活跃楼盘为海印苑,成交均价达74600元/平。另外,据调研了解到,经历两轮新政调控轮番加码后,客户购房心态发生转变,东风东板块整体需求有所下滑,成交周期拉长,新增购房客户数量对比上月净减1-2成左右。但需要指出的是,虽然市场需求有所下滑,但板块价格尚未出现下调现象。目前,少部分购房超5年的业主甚至出现涨价的行为,片区议价空间依然较窄。此外,板块明星盘东风广场、锦城花园等小区盘仍处于“缺货”状态。而散盘整体供应充足,且存在一定的议价空间,客户接受意愿高,促使整体成交占比明显上升。据监测,东风东板块散盘成交占比达36.8%,环比上月净增4.3%。

    04.海珠区:改善需求减少,置业人群以90后居多

    4月份,海珠区二手住宅网签宗数为(自助网签+中介网签)2153宗,环比上月上涨4.3%,二手住宅网签均价为42133元/平。据监测,受到信贷环境趋紧的持续发酵影响,放款、收款周期大幅拉长,促使不少买家没能及时回款,卖一买一改善需求明显减少,整体成交活跃度不如前几个月。据中原成交显示,2021年4月,三房以上户型的成交占比为40%左右,环比上月净减5.4%。据广州中原研究发展部监测,本月海珠区成交较为活跃的楼盘有金碧花园、保利花园等。其中金碧花园本月的成交均价为36000-41000元/㎡,套均总价为194万元/套,以90后、80后客户居多,成交的主要户型为一房、二房居多;保利花园电梯楼本月成交均价为37000-38000元/㎡,价格相对稳定,主要以三房为主,成交客户同样以90后居多。

    05.荔湾区:刚需客户为主,康王路持续活跃

    2021年4月,荔湾区二手网签价格为34651元/平方米;共成交(中介网签+自助网签)为1036宗,环比上涨15.5%。根据中原成交数据显示,本月荔湾区康王路板块整体市场成交相对活跃,成交较为活跃的楼盘主要为逸翠湾,本月成交均价分别为58301元/㎡。随着越秀、天河、海珠房价的走高,目前荔湾房价在中心六区中仍较为低洼,因此受到不少刚需客户的青睐;尤其是价格较为低洼的小区,如珠岛花园、富力广场等,2021年4月成交均价分别为36571元/㎡、47776元/㎡,套均总价分别为300万元、320万元。而刚需客户受新政调控影响不大,因此遇到价格合适的房源时亦会出手购买,因此本月荔湾整体需求没有太大的浮动。

    06.白云区:罗冲围、金沙洲需求活跃

    4月份,白云区二手住宅网签宗数(自助网签+中介网签)为1486宗,环比上涨9.9%。据监测发现,本月机场路板块由于盘源紧缺和新政调控出台的影响,整体成交略有下滑。本月板块活跃楼盘为汇侨新城,其成交均价为26908元/平。据广州中原研究发展部监测,本月白云西部罗冲围板块、金沙洲板块需求更为活跃。主要以富力桃园、富力半岛花园、保利西子湾三大盘支撑起大部分成交。其4月成交均价分别为36473元/平、33446元/平、36628元/平。广州中原研究发展部认为,白云西部需求活跃主要有以下几方面原因:一方面,地铁8号线的开通及地铁13号线二期的建设利好影响,大幅弥补片区交通配套的不足,促使客户需求增加。另一方面,片区处于价格低洼,加上楼盘社区配套齐全,对于首次、改善型客户均有一定吸引力。另外,需要提出的是,近期金沙洲土拍市场火热,新出炉地块楼面价达42122元/平,成功挤进地价TOP10行列,从侧面放映出目前金沙洲板块具备较强的楼市价值。

    07.番禺区:祈福板块供应充足,需求稳定

    2021年4月,番禺区共成交(自助网签+中介网签)为2397宗,环比上涨16.7%。据广州中原研究发展部监测,洛溪板块由于市面上盘源紧缺,加上优质楼盘二手价格逐步走高等多方面因素影响下,本周整体成交较上月略有萎缩。目前板块主要成交楼盘为珠江花园,4月成交均价为29121元/平,成交客户以80后、90后为主。另外,据广州中原研究发展部调研了解到,由于祈福新村市场盘源充足,客户可选择性较多,增值税“2”变“5”虽促使新增盘源数量减少,但对整体二手成交影响较少,市场成交依然保持高度活跃。目前祈福新村成交均价基本集中在27000-40000元/左右,套均300-400万元/套左右,对于刚需客户而言仍有较强的吸引力。

    预测:新政影响持续发酵,后市成交或有所回落

    4月整体市场经历两次政策轮番调控过后,二手市场成交有所放缓,人才房3年限售、热点9区增值税“2变5”等“稳市”调控,促使不少买家购置心态发生变化,观望客增多。同时,因增值税“2变5”的影响,不少业主亦搁置出售计划,促使市面上新增盘源数量下滑。加上,4月28日房贷利率迎来今年以来的第三次调整,四大国有银行将首套贷款利率上调至5.4%,二套房贷利率上调至5.6%。直接导致置业客户的购房成本增加,入市热情可能有较为明显降温。因此,广州中原研究发展部认为,5月份虽然为传统楼市销售旺季,但在新政的持续发酵影响下,整体成交可能较4月份有所回落,价格或以平稳或微幅下调为主。

    来源:广州中原研究发展部 

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