城市站点
> 回迁房能不能买?值不值得买?
详细内容

回迁房能不能买?值不值得买?

时间:2021-04-07     人气:598     来源:搜狐焦点广州站     作者:admin
概述:事实上,过去一年来,黄埔观察就收到不少有关“回迁房值不值得买”的留言。而就我个人来说,时不时也有相熟的人前来询问。......

黄埔区自2020年6月底以来狂飙突进推进的66个旧村改造项目,引起了社会各层面的广泛关注。

其中,天量的回迁房供应,因其价格基本为同一小区商品房的一半,且能共享同一小区、同一地段的基本公共配套,而吸引了部分买家的注意。其中不乏投资客。

事实上,过去一年来,黄埔观察就收到不少有关“回迁房值不值得买”的留言。而就我个人来说,时不时也有相熟的人前来询问。

01

今天,一位萝岗土著朋友问我,要不要卖掉西区普晖村的一套58平、目前单价3万/平的老破小,去置换(投资)萝岗某旧改村1.2万/平的回迁房。这位已不缺房子的土著朋友置换回迁房,单纯是投资。而纯粹追求自住的,也大有人在。前不久,另一朋友来问我有无认识萝峰村的人。据称她亲戚恐于还房贷、不想给儿子太大压力,打算买套回迁房自住。她这位亲戚的情况,我和她都感到不可思议:手上拿着300万的现金,广州又有房票,而且还是首套,仅仅是不想给据称是不太有出息的儿子太多压力,而愿意选择全款买套大面积的回迁房。

当然,对于这种情况,我是一概劝退的。老人家的心思固然能够理解,但这种财富传承的观念或者做法,不得不让人一声叹息。最新的消息是,在这位朋友的极力劝说下,老人家最终放弃了回迁房,而去看商品房了。

虽然,他们目前还在看房观望,已错过了广州这一轮牛市,但如果置业的思路能得到调整,也不算太晚。机会还是有的,自住嘛,什么时候都不算晚,关键是看菜下碟,选对楼盘。上面这两个例子,代表了回迁房市场中的两个面向:投资与自住,或者兼而有之。

02

官方紧急刹车

那么,回迁房能不能买?值不值得买?简单的答“是”与“否”,都未免有些草率。

回迁房如果建好了,缴纳了土地出让金,获得了房产证了,作为一种大宗商品,自然是能买的。有证的回迁房,它的性质,与商品房没什么两样。但在此之前,回迁房能不能买卖?从目前黄埔区官方的态度来看,是明确说“不”的。

前不久,黄埔区政府在回复人民网领导留言板有关暹岗旧改回迁房的问题时,明确答复:严禁回迁房向暹岗村村民以外的任何人销售,同时,暹岗村委、合作开发商严令杜绝村民回迁房向外销售。政府为何禁止当前的回迁房私下交易?原因其实很简单,无非就是私下购买尚未出证的回迁房,存在较大的风险。这种目前尚属于地下市场的回迁房交易,一旦发生违约,最后必然演化为维权,最终还是得由我们拥有无限责任的地方政府“擦屁股”。应当看到,如果是一两宗违约,对于政府来说,很容易解决。

而一旦几十上百乃至更多的违约案件呢,就有可能引发群体性事件了。那时解决问题的成本,就非常高昂了。所以,官方对回迁房私下交易紧急刹车,正是提前介入,早打预防针,做好风险防范。另外,我们也收到消息,官方绝不只是吆喝几句,接下来将有实实在在的刚性约束性措施,对回迁房私下交易进行降维打击。

03

指标回迁房的风险

问题是,回迁房会有哪些风险呢?首先需要搞清楚,目前黄埔一些旧改村存在的私下可买卖的“回迁房”,严格来说,并不是回迁房,而是“回迁房指标”。也就是说,你买的只是村民手中的一个指标(名额),或者说一张房票。而并不是具体可感可见的房子,甚至连目前大多数楼盘售卖的“期房”,都不是。因为,你买的这个“回迁房指标”,连回迁房建在哪里、具体楼栋、哪一层、朝南还是朝北、户型等等关乎房子使用品质的关键要素,都没影儿。而这些,需要摇珠分配的。万一你的运气不好,摇到的是天地楼层,北向楼层,或者光线差的楼层或户型呢?正因为指标回迁房的这种极大不确定性,所以它的价格才低于同一小区的商品房:商品房确定的买入价格,买入确定的楼栋、户型、朝向,以及交标;而“回迁房指标”,买的真的只是一个饼,除了买入的价格和面积,是真实的,其他的一概只是虚空。此为回迁房指标交易的风险之一。

风险之二在于:回迁房指标私下交易,并不受法律保护,在回迁房出证前,相当于小产权房交易,买卖双方毁约的风险是不可控的。特别是一些地段好的回迁房,随着城市发展,房屋价值也水涨船高。你买的指标回迁房,会不会违约,特别对于外地人来说,真的只能靠赌运气了。

回迁房还有一个风险在于:目前黄埔多数旧改项目的回迁房,将实施一户一证,但何时办证,却是个未知数。当然,多数回迁房在质量、品质感、居住氛围、客群结构、物管水平、清洁卫生等方面,是不如商品房的。回迁房与商品房虽同在一个小区,但恰恰是一路之隔,就天差地别。回迁房的功能,更多的退回到房屋的居住功能——即便如此,可能也住得并不舒适。至于金融属性,则极度弱化。回迁房的上涨动力,仅仅随行就市小幅跟涨。

04

没有答案的答案

显而易见的,指标回迁房的这些“定时炸弹”级风险,在现阶段,你觉得回迁房还能不能买?值不值得买?其实答案已显而易见的了。特别是从投资角度,这个问题其实不复杂的。只要好好算算回迁房和商品房各自的收益,就很清楚了。特别是过去半年以来的这一轮大行情里,如果买入了核心地段的优质商品房,你的浮盈已远远甩回迁房几条街了。也因为核心地段优质资产的魅力,正如之前我们所提到的,本土旧改村民可以根据家庭情况,适当弃产一些回迁指标面积,从差地段置换进入核心地段。哪怕两套回迁房置换一套商品房,也是值得的。而反向操作呢,比如就像开头那位朋友的情况——相对弱地段的小面积商品房,换相对好一点地段的相当于两倍大面积的“回迁房指标”,又是否划算呢?

其实,只需问一问自己:哪怕是小面积的商品房(或相当的现金),你真的想尽办法,都没有途径再买商品房了吗?又或者,你没有其他比回迁房更靠谱、收益率更高的投资渠道了吗?你可能说:没有了,非回迁房不爱。你又有充分考虑了从虚空的“回迁房指标”,到有证可自由交易的“回迁房”,之间漫长的时间沉默成本了吗?在这个漫长的等待过程中,你的财富的增长空间,就真的没有更多的可能性了吗?

来源:黄埔观察

(声明:凡转载文章均是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益,请与本网联系,我们将及时处理,谢谢!)
  • 现下,广州二手房市场环境如何?

    各区域成交怎么样?

    信贷收紧对购房者有何影响?

    买了房多久能放款?

    现在是买房的好时机吗?

    ……

    带着这些问题,乐居采访了几位在广州不同区域工作的房产中介,来谈一谈他们眼中的广州楼市。

    咨询下来,乐居发现,年后随着市场需求回流,各区域成交均处回升状态;冷热不均现象依旧明显,部分热门板块“供不应求”,但较之年前有所改善。

    同时,受信贷环境收紧的影响,银行放款时间明显延长,首付款资金来源审核严格,不少刚需和“卖一买一”的置换客户被误伤。整体来看,在政策调控持续收紧的态势下,广州楼市渐趋平稳发展。

    以下为中介自述,乐居整理,一起来看看:

    中介张先生

    从业10年

    工作区域: 番禺广场板块

    番禺广场板块新房稀缺,市面上主要以二手房为主,均价3万元/㎡出头,对刚需而言,上车门槛不会太高。目前 番禺广场站正在建地铁,18号线和22号线,未来三线交汇,交通便捷,不少买家买这里也是看中了这一点。

    3月份成交还可以吧,按照往年情况看,一年中3月、9月、12月门店成交量会比其他月份大一些。房价这块,没有办法去衡量它是否会涨。房价上涨有几个维度,包括相关配套、生态环境、行政机构等方面的完善,会助长业主坚定的心态,不是说你去买它就涨。

    这段时间,广东各家银行对首付款来源查得都比较紧,购房首付必须为家庭自有资金,并要求提供首付款来源6个月的银行流水。通过朋友借款买房,问题大一些,资质审核会不通过,影响批贷。

    如果首付款来源没问题的话,审核时间就不长,但放款时间长,3-6个月是官方输出的时间。具体还要看业主有没有抵押,买家是不是组合贷,交易流程是否顺利等,正常走流程的话要比往年慢1到2个月。

    现在我们接到的客户,满足银行政策的大概占70-80%,剩下20-30%光靠父母和自己首付款满足不了的,只能降低预算,比如原来买三房现在买两房,以后再换。

    这个政策怎么说呢,没有明确的方案,细则上也不是很明朗,但我觉得政府不会“虎头蛇尾”。现在只是刚刚开始,今年的楼市调控还是会持续收紧,不会很松懈,后面政策会越来越明确,越来越清晰。

    其实,每一样政策出来都有双面性。一方面误伤了很多刚需,就像2017年出台的政策,买房资格从社保三年提高到社保五年,很多人也是突然之间就没买房资格了;但另一方面,也打击了炒房客,拒绝通过经营贷等途径抬高杠杆,有效扼制炒房风气,防止房价过快上涨,让市场平稳发展。长远来看,这是一件好事。

    买房,没有说时机好不好,也不需要根据市场走向去跟风,要看你是否有这个需求。能买的话,今年买房是没有问题的。只要你首付足够,月供能覆盖,买房后生活压力不大,就可以买。

    中介小郑

    从业2年

    工作区域:番禺 洛溪板块

    在番禺买房,洛溪板块其实并不是很多人的主流选择,想买新房的都去万博、 亚运城板块了,买二手房不用说,选择更多了。所以相对而言,洛溪板块没有太大的存在感,很多人觉得这边比较老旧,有点像城乡结合部。

    但整体上,洛溪居住氛围还可以的,是广州比较早开发的居住区。无论是刚需改善还是想买豪宅,这个板块都可以满足,要是算上南浦的话,那选择空间就更大了。像广州碧桂园、 丽江花园都是二手房供给大户,但挂牌量房源太多,价格一直上不去。市场就是这样,大家都喜欢追涨,越涨越买,越是一些热门的板块,房价越是涨得快。

    目前洛溪板块内一些村子在规划改造,虽然现在整体配套什么的都一般,但未来还是有潜力的。有挨着在建地铁口的小区,挂牌量很少,地铁要开,有业主都不想卖了。年后广州市场还是比较热的,李嘉诚都话,刚需自住的话,你无需考虑涨跌啦。只要供得起,早买是正确的选择啦。

    查首付款来源这个,其实还好,只要征信没问题,银行都给批的,我经手的客户里目前还没有遇到卡住不给放款的,我感觉没有那么严。

    中介李先生

    从业3年

    工作区域: 黄埔大沙地板块

    我主要负责黄埔大沙地这块,这个板块去年涨了不少。像 金碧世纪花园,原来是刚需上车盘来的,门口又没有地铁,坐BRT倒是方便,出门就是。以前买这里的人,多是看上社区环境好,小区很大,配套齐全,性价比高。

    从去年下半年吧,小区开始涨,目前小区两房挂牌价去到5万元/㎡左右。不过涨到6万元/㎡,平台就不会展示了,因为有限价。一部分人是冲着金融城的概念来买的,像金碧世纪花园周边的几个盘,盈彩美居卖7万元/㎡、美林湖畔卖8万元/㎡,还有一些小区涨得更快。不只是这个小区涨,整个广州都在涨,尤其是黄埔和 天河。政府调控,楼市要么稳,要么小幅度的涨。

    最近广州出台的政策,对刚需购房者会有一定的影响。比如查首付款来源,自有资金问题不大,跟朋友不是借大额的话,有可能行也有可能不行,不是绝对,要看后面会不会松一点,最好是自有资金。

    我有位客户,今年1月初买的房,流程走得也顺利,公积金已经放款,现在就等着商贷放款了。但这两天,银行又通知要查首付款资金来源,要求买家提供父母流水和户口本,证明首付大部分是父母提供的。三个多月了,按以前早就交易完成了,现在还不知道啥时候能放款,业主那边也着急拿钱买房。

    现在放款基本上都要三四个月以上,去年9月份之前一个多月就能下来。没办法,大家都是一样,后面的政策是松是紧谁也说不准,但我们觉得今年都会是这个情况,不会太放松的,建议能买房的话还是早买。

    中介梁小姐

    从业2年多

    工作区域:黄埔萝岗香雪板块

    黄埔的萝岗香雪板块、科学城板块都是去年领涨的区域。尤其是科学城,130多家世界500强企业坐落于此,占广州全市比例的4成,有产业房价自然会涨上来。萝岗香雪发展也很快,楼盘都比较新,地铁开通后去市区非常方便。

    这几年萝岗香雪市场都可以的,整个板块都涨了很多。有一个小区,去年总价320万元左右就能买两房,现在要400多万元,涨了100万元。涨那么多还是有很多接盘的,投资客也比较多。目前这个板块是卖家市场,业主心态普遍比较强。

    现在买房,银行贷款审核速度比较快,但商贷放款很慢,2到3个月是正常时间,以前就很快,半个月就放了。首付款来源查的很严,跟朋友借几万元没有影响,10万元以上就有点麻烦。

    政策刚下来,我们目前还没有遇到因为首付款问题银行不给批贷的。有之前已经过完户的,现在要重新查首付来源,提交银行流水,这种情况银行一般不会卡太严。房子已经过户了,买家没什么损失,就是住得晚一点,对业主影响比较大,他收不了钱就买不了其他房子。

    中介小姚

    从业1年多

    工作区域:海珠石溪板块

    海珠石溪板块的二手房成交一直比较好。像金碧花园,石溪板块的杠把子,客户量多,购房需求大,成交非常活跃。第一金碧、第二金碧、第三金碧的市场热度都很高。交通便捷,居住氛围浓厚,周边生活配套完善,有学位加持,是很多人买这里的几个主要因素。

    买石溪板块的多是刚需。目前谈价空间不大,部分业主的心态很强硬,有的去年放盘,放了几个月没有卖出去,今年又涨价了。市场相对来说还可以,就是不知道楼市新政出来,后面怎么发展。

    现在政策刚出来,还没有遇到不给批贷的。影响肯定是有的,特别对一些刚需而言不太友好。也不是没有应对办法,借的钱可以取出现金,存到父母卡里,再由父母打给你。以后政策怎么样,谁也说不准,建议可以先出去看看房子,了解下市场。

    中介陈小姐

    从业2年

    工作区域:天河员村板块

    在珠江新城上班的话,买员村是很方便的,就是板块内性价比好的多是老破小、楼梯楼,不过价格也不算太高。区位优势在那放着,稍微新一点的小区房价都不低。十几年楼龄的,像东璟花园卖到8万元/㎡,美林海岸花园已经去到10万元/㎡了。

    员村板块目前是看房的人挺多,我们门店20多个人,每个人每天都至少有一两组带看的。但房子比较少,业主挂牌的不多,真正买家能看得上、户型价格等方面都合适的房源就更少了。

    成交方面,3月份员村附近小区成交还不错,我们门店就成交了十几套。成交没有绝对,成交价和业主的主观情况也有关,相对来说的。

    广州楼市新政出台后,二手市场变化并不是很大,不少板块的房价还在稳步上涨,整体市场行情是稳中有涨。现在政策只说是80%首付款是自有资金,剩下20%的说法尚不明晰,还要等细则出来以后再看。

    中介周先生

    从业4年

    工作区域:越秀东风东板块

    东风东板块是 越秀区传统的教育强点,也是广州热门的学区房板块。这边成交一直很活跃,最近成交挺多的,因为都是学位房。3月份,单我们门店成交的就接近20个,其他门店的还没算上。业主急卖的话价格相对好谈一点。

    楼价有升有跌,房子是买来居住的,看你是怎么考虑的。投资的话,越秀区的学位房还是有一定价值的。像疫情期间,其他地区都会下降,越秀这边变化不大,保值性强。

    这个时间点买的话,很多人都怕高位接盘。年前我也有客户是这样想的,但还是跟我买了,他现在都还在说,幸好当时听了我的,不然现在首付款都不够了。

    目前银行普遍查得比较严,首付款来源要能提供半年的流水或者证明。但政策严也刺激了市场,客户群体也都想趁着现在赶紧入手,后面还不知道会不会有其他政策。

    至于交易进度,不好说,今年肯定是比往年慢的。不过我有1月底成交的单子,现在已经收到尾款物业交割完毕了,准备入住了,两个多月完成交易。银行也是讲道理的,只要征信没问题+真实流水+正常收入证明即可。

     

     

    文章来源:乐居买房

    阅读全文
  • 日前,据羊城晚报全媒体记者不完全统计,广州至少将有18所新开办的中小学将于今年9月开学。

    区域分布更均衡 名校落子周边城区

    从新学校的落点布局来看,新增招生的学校大多开在黄埔、花都、增城、南沙等周边区域。

    广州市教育局相关负责人透露,“十四五”时期,广州市中小学校布局规划的总体思路是,大力推进区域均衡,通过对市内资源的盘点,把优质资源进一步向薄弱区域倾斜,从而从基本均衡走向优质均衡。广州将持续集团化办学,通过市属学校在区内办学,孵化新的优质教育集团带动区域发展;此外,对于花都、增城、从化等区域进行战略布局,充分发挥调动市属学校的辐射作用。同时,陆续引入市外的优质学校像清华附中等一批名校,扩大优质资源的供给总量。

    因此今年增城区将增设4所新学校,是新开学校最多的区域之一,其中执信中学增城实验学校、华南师范大学附属新塘学校、广大附中伟才学校为九年一贯制学校;暨南大学附属增城实验学校为十二年制学校。相信这四所学校的新开,将在一定程度上缓解增城学生的入学压力。

    优质教育资源加持,周边楼盘或升值?

    众所周知,中国的房价受学位影响很大,名校加持相当于给周边楼盘装上了“隐形的翅膀”,房价跟涨也是顺势而为,想必增城这四所新开的学校将给周围的楼盘带来一定的红利。那么这些学校周边又有哪些热盘呢,家长们不妨关注一二。

    越秀TOD·星图

    越秀TOD·星图目前在售户型有:78平-134平2居-4居,均价约2.9万/㎡,约300万/套。

    项目位于地铁13号线官湖站上盖,总建筑面积近百万方,包含普通住宅、复式、别墅等多种产品形态,是广州东TOD新城百万级住宅项目之一。项目共61栋,17-50层。容积率2.71,绿化率30.8%。物业费:2.8元/㎡·月。

    中海联睿品

    中海联睿品单价21000元/平方米起。在售户型有:91平-96.34平3居-4居。

    中海联睿品项目为高层,超高层。带装修交付。物业费:2.5元/㎡/月。容积率3。绿化率30%。共1018户。 中海联睿品位于:民营大道东(新塘客运站南300米)。中海联睿品项目位于广园东板块,根据 发布的新塘镇10年规划,中海联睿品处于综合居住 ,居住氛围浓厚、舒适度极佳。

    广汇尊府

    广汇尊府主推约92-130㎡四-五房,均价约3.3-3.9万/㎡。

    广汇尊府作为新世界中国在广州东部打造的尊府系住宅项目,延续广州豪宅标杆凯旋新世界的新世界基因,承袭“尊府系”,匠心打造精品住宅——广汇尊府。项目位于增城区永宁街,距13号线新塘地铁站约500米,雄踞广州东部TOD交通枢纽旁。占地面积:35245.2平方米,建筑面积:250000平方米。返回搜狐,查看更多

    阅读全文
  • 分享