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广州番禺洛溪板块成交活跃,这个二手盘飘了

时间:2021-01-10     人气:460     来源:乐居网广州     作者:admin
概述:当中提到番禺洛溪板块成交活跃度远超去年,而板块内卖得好的,还不是刚需盘,而是总价动辄上千万元的改善大盘。......

飘了, 番禺“豪宅”也飘了。

近日广州中原研究发展部出了一篇2020年广州二手房成交分析(回顾戳这里),当中提到番禺 洛溪板块成交活跃度远超去年,而板块内卖得好的,还不是刚需盘,而是总价动辄上千万元的改善大盘。

其中一个比较受关注的便是我们今天的主角——珊瑚天峰。

珊瑚天峰小区入口

小区最早于2011年底开卖,开发商为和记黄埔地产,背后为长江实业。开盘均价1.6万元/㎡;到了2012年初,一路之隔的时代外滩开盘,均价1.9万元/㎡。

时代外滩小区入口

为了业绩,珊瑚天峰开始价格炒作,打出直降6千元/㎡,一次性付款还有折扣的口号,折下来不到1万元/㎡的单价,吸引不少购房者冒着暴雨去看房,但后来也被踢爆降价实质为忽悠行为。

据乐居当时报道,现场销售人员透露,珊瑚天峰特价单位在1.1万元/㎡左右,并非网传的单价跌破1万元/㎡,事件让珊瑚天峰一时“名声大噪”。

带乐居君看房的中介回忆道,当年两大盘打对台,整条街都是中介在抢客,场面热闹非凡。

如今,时代外滩二手房均价5.4万元/㎡,而珊瑚天峰均价3.7万元/㎡,后者输了吗?

也不见得。

硬生生多了200万!有时候,这个市场就是如此魔幻。

01

珊瑚天峰的区位条件还是很优越的。

毗邻房价10万元/㎡的 星河湾半岛和巨无霸沙溪村旧改、北向望江、小区门前就是公交车总站、开车走华南快速干线直达市区、或将明年开通的地铁18号线也在项目附近设置沙溪站......

单是“岛民”这个身份,足以让人投来艳羡目光

小区自带幼儿园和小学,分别为加拿达幼儿园、珊瑚湾畔小学,靠近星河湾半岛位置还有市重点的番禺执信中学。

不过项目所处的沙溪片区缺乏大型商业中心,周边以各种五金酒店用品城为主,且因为修地铁,路被挖得凹凸不平,大货车车来车往,沙尘滚滚,整体城市面貌不算好。

实拍图

时代外滩卖得贵,也是有一定道理哈!

不过近期的珊瑚天峰业主也在“暗暗发力”了,前面也提到它下半年开始成交很活跃,但成交均价都在3.2-3.9万元/㎡之间,7月最便宜的一套低楼层191㎡四房,520万元就有交易,均价仅2.7万元/㎡。

注:珊瑚天峰又名珊瑚湾畔

但年底开始,业主统一涨价,挂牌的27套房中,单价最低都要3.3万元/㎡,3个月内涨价近100万元,也见惯不怪。

那么,珊瑚天峰到底值不值?

02

中介带看一大轮后,乐居君还是想说一句,这产品这价格,我买哪里不香?!(别杠,杠就是我买不起。 )

进了小区门口,首先看到的是像是会所的建筑物,里面有美宜佳、健身室、美容院等店铺。

小区内人车分流,这点做得比较好。

实拍图

实拍图

但走在里面给人感觉小区园林范围很小,大概只有中间这一小块,这可是拥有321栋建筑,2969户的大型小区啊!

实拍图

既然提到小区的户数,那就顺带把它的产品也说了吧。项目产品涵盖别墅、复式、高层洋房,全部毛坯交付。

值得一提的是,虽然开盘近10年,但小区内很多洋房房源都还是毛坯状态。嗯?花了一大笔钱买豪宅居然不住?

如下图,中间密密麻麻,以绿植分隔开的便是独栋别墅,别墅区两边为复式产品,而乐居君的拍摄角度这一排则是高层洋房。

洋房产品涵盖150-190㎡三至四房,北向 望江,南向望时代外滩,但每栋除了转角位的几间,其它都是北向户型,中介透露望江单位总价要高出50-60万元。

实拍图

从外面看,高层洋房排列也十分密集,有一种看到香港楼盘的错觉。

还是觉得不够清晰的,可参考一下项目自己的效果图。

实拍图

实拍图

直接上户型吧。

乐居君看的第一间是位于高层的193㎡四房两厅户型,业主最初报价688万元,4个月后涨至780万元,单价4万元/㎡。

乐居君一进门,就被阳台风光所震慑,走出阳台望向远方,简直心旷神怡。

实拍图

主卧窗口同样望江,本来冬天就有起床困难症,起床看到这油画般的景色,就更加不想起来上班了。(感觉可以看着发一天呆)

实拍图

但很遗憾,景观可能是这套户型的唯一优点了。

从户型图可以看到,主人房带卫生间,独自在一端,老人房和儿童房独自在另一端,仅老人房带卫生间。

中间的6.7㎡的空间面积很小,如果用作书房,则距离主人房太远,用作客房又太小,正对公卫这个位置也比较尴尬。

另外,从客厅到达最远处的两个房间需经过很长的过道(大概可以在过道打羽毛球),造成空间上的浪费,整体户型显得狭长幽深。

图片来源:链家

实拍图

主卧

两个次卧

书房狭小的空间

下楼时,乐居君再一次被一楼大堂吸引,因为实在太像KTV大堂了图片

实拍图

随后乐居君还看了两套分别为600万元的150㎡三房两厅、570万元的171㎡三房两厅,其实户型基本跟上面那套一模一样,大家可以理解为同一户型的大、中、小号。

左:570万元的171㎡三房两厅 右:600万元的150㎡三房两厅

其中600万元的150㎡三房两厅,望对面时代外滩,有了绿化带的阻隔,即使是学校放学时候,噪音也不会太大。

而570万元的171㎡三房两厅,也是望江,但由于是低层,景观大打折扣,一眼望去全是葱葱郁郁的树木。

实拍图

有一点值得吐槽的是,第二套和第三套最小的卧室都非常不方正,进门右手边就有一面突兀的墙,直接限制了床不能买太宽,中介称墙可以打掉,但打掉往后移,又会让隔壁房间空间缩水。

实拍图

总的来说吧,乐居君认为珊瑚天峰的户型面积浪费较严重,实用率大概只有八成,当然,这也跟产品两梯两户,公摊面积过大有关。

但面积已超越豪宅标准,在这个价格上还要多交豪宅税,户型却连中规中矩都做不到,也未免说不过去了。

03

为什么去年下半年以来交易突然活跃起来?

乐居君认为疫情受控后,人们置换房子的需求逐步释放,同时二手市场房价尚未复苏,大多还有议价空间,加上珊瑚天峰有望江、地铁途径等优势,又是板块内价格较低的楼盘,所以备受买家青睐,中介透露2020年7~8月时更是一房难求。

交易活跃,业主自然更有底气涨价。目前小区高楼层望江洋房单位放盘量很少,毛坯总价基本在780-800万元之间,单价超4万元/㎡。

带精装修的,即使是中楼层,总价都过千万,单价去到6万元+/㎡。

此外,乐居君还留意到一楼住户自带小花园,每家每户种满花花草草,生活好不惬意!

但中介称,一楼单位还会比高层总价多出200-300万元,因为业主会把花园也计算进去面积......

实拍图

再来说说整个洛溪半岛东部情况吧。

除了珊瑚天峰外,洛溪半岛东部还有星河湾半岛、时代外滩、珠江花园三大盘,它们都拥有江景、地铁以及舒适的居住环境,但同时也有缺乏商业配套、菜市场等不利条件(不过都住豪宅了,还纠结有没有菜市场吗?),上下班高峰塞车塞到怀疑人生,学位方面也是短板。

如果要仔细对比分析的话,大概是这样的:

珊瑚天峰:仅北向望江,户型使用率低,位置较其它三个盘差;

星河湾半岛:身份的象征,一江两岸景观无敌,缺点就一个字:贵;

时代外滩:户型较珊瑚天峰方正,有超长阳台,底商配套完善,但均价也已经超过5万元/㎡;

珠江花园:其实把珠江花园放到跟以上三个盘对比,可能会被人喷......因为它楼龄较长,外观较旧,均价3万元/㎡,但胜在有小面积户型,总价200万元都有交易。



文章来源:乐居买房


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